洋房和高层住宅有什么区别

1、从建筑形态区分

通常洋房是6层以下景观引入室内的情况。

高层住宅一般4层到6层，是由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道，另外，在一般情况下，无车库和花园赠送。

2、从容积率区分

洋房的容积率约为1.2到1.5，市场上在售的多层洋房，容积率多数是在1.2到1.5间，相似于排屋的建筑密度，而小高层约为2.8到3.0。因为容积率低，所以洋房则拥有更多的土地实现宽敞楼间距，居住能享有绿色的生活环境，在景观资源上也较高层有。

3、公摊面积不同

一般情况下，高层住宅的公摊面积很大，一般是25％，也就是说你面一套一百平米的房子，25个平方的公摊面积，在把建筑面积一除，套内面积可能只有70来平方或者更少。但是洋房则不同，一梯两户，公摊面积较小，使用率可以达到87％左右。

4、从价格区分

洋房价格一般偏高，位置偏远，物业管理费贵，选择洋房可以拥有私人花园，房屋的户型方正，且房屋的户型不能随意改动。小高层居住环境较好，房屋空间的利用率一般较高，其物业形态也较好，但是公摊的面积大，需要交的物业管理费也贵一些。

5、从电梯数量区分

洋房大多为专户电梯或者一梯两户，但是现在的小高层，基本是两梯四户。甚至有些较高的楼层，由于住户较多，因此上下班的高峰坐电梯比较不舒适。

洋房的特点

1、洋房一般建筑容积率约1.2-1.5，从容积率的角度来说，洋房是仅次于别墅等房屋，在建筑面积上要求较高，所以一般洋房建设于远离市区地带，毕竟市区中属于寸土寸金，一般房价也不在普通的民众承受范围，所以在地理位置上会较差。

2、洋房在房屋结构上区别于普通高层楼房，一般的纵深在10-12米左右，甚至在个别的楼盘中达到了13米以上，在楼层中基本处于一梯2户，甚至有的在一梯一户，有着充足的采光、纵深条件，保证了各方面的便利，基本都能在设计之初就做到坐北朝南，且户型方正、舒适通透。

高层楼房的特点

1、高层住宅容积率上一般为2.8-3.0，属于政府出让住宅用地标注，属于密度相对较高的住宅，所以在建设时一般都会使用于拆迁或者旧城改造项目，在交通上会处于相对便利，在地段相对较为中心。

2、高层住宅在设计上基本处于一梯四户以上，甚至个别楼盘一层的住户更高，在设计之初就要考虑到每层楼房的采光、布局，所以基本设计成长方形，甚至中间住户在采光上还需借助通风采光井。