诸葛找房：4月土拍热度升级 溢价率实现“四连升” 上海、合肥等热点城市加速升温

一、多城2023年计划供地量缩减，一线城市宅地供应微增

2023年，土地交易增添了新的信息发布环节“预供地”。根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至目前，已有33个城市发布2023年国有建设用地规划。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，33个重点城市的计划供地总量较去年减少2%，其中，住宅用地供应缩减明显，商品住宅用地同比减少21%，租赁住房用地同比减少36%，则工矿仓储用地计划供应量较去年增加，升幅为2%。分等级城市来看，一二线城市计划供地总量均较去年有所减少，三四线城市呈小幅上升态势。值得注意的是，一线城市商品住宅用地计划供应量较去年有所增多，二线及三四线城市有所缩减，且二线城市降幅明显，较去年减少27%。

从各城市计划供地情况来看，33个城市中有半数城市2023年计划供地总量呈现下滑态势，超8成城市住宅用地量同比减少，且“高库存”城市的宅地量降幅更为显著。其中，去化压力较大的2个东北城市沈阳、长春，2023年大幅削减了宅地供地计划，沈阳住宅用地计划供应146公顷，同比降幅高达70%，长春2023年住宅用地计划供应288公顷，同比减少52%。与之类似的还有重庆、桂林、南宁等，同比降幅均在38%以上。

与此同时，北京、上海等核心城市宅地供应规模表现较为平稳，主要得益于市场去化稳健、房企布局意愿偏高等，促使地方在推地上保持相对稳定的力度。2023年北京住宅用地计划供应1060公顷，较去年持平，上海住宅用地计划供应下限为900公顷，同比微增2.62。此外，也有少数城市供地较为积极，如广州2023年住宅用地计划供应901公顷，较去年大幅增加20%，这是广州住宅用地供应量连续第五年保持增长，充足的住宅用地供应量是广州实现“稳地价、稳房价、稳预期”的有力保障。珠海亦是如此，2023年住宅用地计划供应230公顷，同比增加18%。

二、4月土地供应量止升转降，二线城市推出楼面价同环比涨超25%

据诸葛数据研究中心监测，全国主要地级市2023年4月供应土地517宗，供应规划建筑面积为3179.53万㎡，同比下降42.32%，环比下降26.69%；推出楼面均价为4648元/㎡，同比上涨11.04%，环比下跌10.72%。4月土地市场推地力度稍有下降，整体供应规模呈现下滑态势，而且今年多城调整为“少量多次”的供地模式，在供应批次分散以及全年计划供应量缩减的背景下，2023年前4月土地市场供应规模处于历史较低水平，月均供应量仅约3000万㎡。预计随着市场逐渐复苏，5、6月份土地市场供应量有望迎来稳步上升态势。

从地块性质来看，4月各类用地供应规模均较上月下降，其中综合用地降幅居首，为39.26%；仅商办用地推出楼面价同环比双双现涨。分各能级城市来看，2023年4月，各等级城市供地量环比全线下滑，且一线城市降幅居首。其中，在北京、上海、深圳3城供地量一齐缩减的影响下，本月一线城市整体供应量下滑显著；二线、三四线城市供应规划建筑面积环比降幅均低于30%。推出楼面价方面，一线城市推出楼面价环比止涨转跌，二线、三四线城市双双呈现上涨态势，且二线城市推出楼面价同环比涨幅均超25%。

三、4月土地成交量降价升，一线城市土地收金翻番

据诸葛数据研究中心监测，2023年4月全国主要地级市土地成交293宗，成交规划建筑面积为2136.23万㎡，同比下降48.63%，环比下降25.44%；成交楼面价为8084元/平方米，同比上涨24.56%，环比上涨53.45%；土地出让金为1726.88亿元，同比下跌36.01%，环比上涨14.21%。在本月供应端转向收紧的影响下，土地市场成交规模也呈现下滑态势，与此同时，房企于热点城市的拿地热情不减，带动土地收金较上月有所上涨。预计随着土地供地端持续放量加之市场信心进一步提升，土地成交规模或将迎来稳步上升局面。

从地块性质来看，4月商办用地成交规模较上月上升，住宅用地收金走高。数据显示，4月住宅用地成交规划建筑面积为968.75万㎡，环比下跌28.48%；土地出让金为1206.08亿元，环比上涨32.22%。综合用地(含住宅)成交规划建筑面积为528.17万㎡，环比下跌45.34%；土地出让金为390.15亿元，环比下跌15.5%。商办用地成交规划建筑面积为639.31万㎡，环比上涨17.43%；土地出让金为130.65亿元，环比下跌5.41%。另外，各类用地4月成交规模及土地收金均不及去年同期，其中综合用地跌幅最为显著，同比下降超50%。

分等级城市来看，4月一线城市成交规模同环比继续呈现上升态势，二线、三四线城市同环比双双下降。其中，4月一线城市成交33宗，成交规划建筑面积342.21万㎡，同比上涨139.46%，环比上涨113.78%；成交楼面价为23907元/㎡，同比上涨49.02%，环比上涨85.82%；土地出让金818.14亿元，同比上涨256.83%，环比上涨297.25%。在广州、上海首轮土拍高调收官的带动下，4月一线城市土地成交规模及收金同环比齐翻倍，释放出较为强烈的升温信号。

4月二线城市土地成交107宗，成交规划建筑面积891.7万㎡，同比下跌55.98%，环比下跌29.73%；成交楼面价为7857元/㎡，同比下跌15.3%，环比上涨10.57%；土地出让金700.61亿元，同比下跌62.72%，环比下跌22.31%。在杭州、合肥等优质地块频频涌现之下，拉高了4月二线城市的整体成交楼面价水平。

4月三四线城市土地成交153宗，土地成交规划建筑面积为902.31万㎡，同比下跌54.65%，环比下跌37.17%；成交楼面价为2307元/㎡，同比下跌22.27%，环比下跌17.49%；土地出让金208.14亿元，同比下跌64.75%，环比下跌48.52%。4月三四线城市土地市场成交表现稍显逊色，成交量价双双走低。

四、土地市场热意渐增，溢价率“四连升”，流拍率“三连降”

2023年4月全国主要地级市溢价率为7.95%，环比上升1.04个百分点，同比上升2.43个百分点。自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平。进入2023年，土地市场热意渐增，截至本月，溢价率实现“四连升”，一方面，楼市交易端稳步恢复，房企补仓情绪增加；另一方面，金融政策持续支持房企融资，资金流稍有改善，房企拿地机会随之增加。流拍率方面，本月流拍率为12.28%，较上月下降0.87个百分点，截至本月，流拍率实现“三连降”。

分等级城市来看，溢价率方面，各等级城市溢价率均超7%，其中，一线城市溢价率较上月增加4.15个百分点，但仍明显低于去年同期溢价水平；二线城市溢价率较上月微降，高于去年同期2.09个百分点；三四线城市溢价率同环比双双上升，且同比上升超4.5个百分点。

流拍率方面，一线城市继续保持高效的出让姿态，仍无流拍地块；二线城市流拍率虽较上月上升1.22个百分点，但整体仍处于相对较低水平，低于去年同期6.61个百分点；三四线城市流拍率仍居高位，环比下降0.92个百分点，较去年同期上升2.28个百分点。

五、上海、广州等热点城市土地成交热度居高，收金可观

2023年4月城市土地出让金TOP10榜单中，省会城市占比过半。其中，上海以534亿元大幅领先，位居土地出让金首位，4月21日上海首轮土拍以7.33%的溢价率高调收官，19宗地块全部出让成功，其中溢价成交地块占比近8成，且此轮溢价率创2021年以来8个批次集中土拍溢价率新高，参拍企业数更是达近6年新高，上海首轮土拍热意斐然。广州收金表现也不俗，4月凭借264亿元位居土地出让金第二，4月20日广州2023年首轮土拍落下帷幕，触顶率超50%，本月平均溢价率高达11.73%。杭州位居第三，4月土地出让金为175亿元。此外，合肥热度更是高企，4月平均溢价率达12.15%，其二批次土拍呈现明显的回暖态势，超60家房企竞价，15宗成交地块中有10宗进入竞品质阶段。整体来看，上海、广州、杭州等热点城市土地市场正在快速升温，销售去化稳健的一二线城市成为房企争相布局的重点区域。

从地块成交总价排行榜单来看，广州、上海、杭州3城地块包揽前10，且上海地块占据主要份额，共上榜7宗。从溢价情况来看，仅有1宗底价成交，其余9宗溢价成交。其中，华润置地联合广州长隆集团拿下番禺区汉溪大道2宗相连地块，共计掷资166.89亿元。而且在广州幸运夺地的华润置地，在同日的上海土拍市场也有斩获，以30.15亿元竞得上海青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块，位居成交总价第八，溢价率为8.95%。中国铁建联合万科以75.49亿元竞得上海闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，溢价率为8.98%。另外，杭州仅上榜1宗的江南单元BJ0107-R21-13地块，最终摇号花落碧桂园，成交总价为28.25亿元，溢价率为11.88%。

六、地方城投类身影渐退，华润置地重回拿地金额首位

从房企权益拿地金额TOP15榜单来看，华润置地时隔1月重回榜首，4月总权益拿地金额为209.5亿元，该笔土地投资资金注入了广州4宗、上海及长沙各1宗地块中，可见，华润置地对于一线及热点二线城市的布局意愿颇高。长隆集团紧随其后，4月权益拿地金额为181.35亿元。万科以75.57亿元位居权益拿地金额第三。不难发现，4月热点城市密集拍地，优质地块频频涌现，品牌头部房企的出手更显阔绰，多数房企溢价水平超8%以上，预计接下来，品牌头部房企的拿地活跃度仍将较高，民营房企稳步回归，地方城投类企业的身影将逐渐消退。