诸葛找房：上海2023首轮土拍热度升级 溢价率超7%

4月21日，随着闵行区3宗地块顺利成交，历时4天的上海2023年首轮土拍落下帷幕，本轮供地共推出19宗地块，起始总价483.41亿元，总出让规划建筑面积198.86万平方米。最终19宗地块全部出让成功，其中有15宗溢价成交，4宗底价成交，土地出让金518.83亿元，平均溢价率为7.33%。整体来看，上海本轮土拍热度高企，溢价率创2021年以来8个批次集中土拍溢价率新高，同时又有“久违”房企重回上海土拍市场，热度俨然不低。

具体解读如下：

一、供应缩减，溢价率创新高，近3年集中土拍保持“0”流拍

批次增加、供应缩减成普遍现象。从供应量来看，上海2023年第一批次供应19宗地块，虽较去年第四批次增加10余宗，但远远少于前两年首批次的供应规模，这与多个城市的供应特征基本一致。继今年自然资源部对供地政策进行了优化完善后，多城都采取了“以需定供”“少量多次”的供应方式以维持市场供求平衡及土拍热度。

同时，上海本次土拍最为显著的特征便是热度的加速上升。本轮土拍溢价率升至7.33%，较上轮土拍溢价率上升3.89个百分点，创2021年以来8个批次集中土拍溢价率新高。此外，上海的土地出让效率一直保持高效姿态，自2021年集中供地以来，各批次均无流拍。

二、溢价成交占比近八成，首轮土拍热意斐然

于上海本轮土拍中，溢价成交地块占比近80%，不仅实现批次溢价成交“二连升”，而且大跨步地提升，也创下了自2021年以来8个批次集中土拍溢价成交占比新高。竞争较为激烈，既得益于市场信心的回升，也与房企融资环境好转，拿地机会增加有一定关系。除此之外，地块与房企发展策略的适配度也是房企打开竞争局面的重要因素。

三、地块冷热分化是当前土拍共性，上海主城区地块热度居高

上海本轮土拍热度显著上升的同时，仍有少数地块底价收场。其中，本轮成交的19宗地块中仅有4宗底价成交，分布于嘉定、奉贤、浦东新区、松江4个区域，相对而言，徐汇、静安、普陀、闵行等主城区地块热度居高。其中，本次竞拍最热的地块为闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块。该地块吸引了多达28家房企参拍。不过，地块间存在热度差异是当前城市土拍的普遍现象。房企对地块的偏好存在差异也是可以理解的，资金压力尚未明显减轻，出于实现投资最优化考虑，房企对热点城市优质地块的争夺自然更为激烈。

四、参拍企业数达近6年新高，国央企斩获半数以上

从房企报名情况来看，上海本次集中供地吸引了超过50家房企参拍，参拍企业数为近6年最多。从房企拿地情况来看，国央企收割半数以上，19宗地块中有14宗被国央企收入囊中，占比在70%以上，其中包括保利发展、华润置地、招商蛇口等企业。建发联合保利置业掷资超70亿元拿下全场最大体量的青浦新城地块。此外，品牌民企龙湖的持续深耕也助推了整场土拍的热度，以24亿元斩获上海嘉定江桥地块。另外，少数民企中还出现了新面孔，如新天和，以底价12.2亿元拿下奉贤区金汇地块。

五、上海首轮土拍为土地市场再添热度

近期以来，随着各地陆续开启一批次土拍，重点城市的土拍市场表现较好，热度较高。如杭州、成都等溢价率均处于较高水平。上海本场土拍高调收官，再次为土地市场加温。其实，近期热点城市土拍表现火热，不仅体现了房企对于楼市稳健的城市更加青睐，还反映出市场多个方面确实出现了向好的迹象，包括市场信心的提振、房企拓展情绪的好转等。