诸葛找房：一季度土地市场成交升温 二线城市“高溢价低流拍”

一、一季度多城调整集中供地模式，土地市场供应创新低，同比下降4成

从一季度土地供应情况来看，供应节奏较慢，整体供应规模较去年同期仍有一定差距。主要是由于，一方面，市场仍处修复阶段，城市推地力度仍较不足；另一方面，多城调整成少量多次的供地模式，导致短期内供应体量偏少。据诸葛数据研究中心监测，全国主要地级市2023年一季度土地供应规划建筑面积为8019.97万㎡，同比下降41.59%。预计随着市场逐渐复苏，各地推地力度将会有所加大，二季度土地供应量或将上至新台阶。

备注：用地性质包含住宅用地、综合用地(含住宅)、商业/办公用地；2023年3月数据截止至3月29日，下同。

从3月单月土地供应来看，随着城市土地挂牌活动进一步增多，3月土地市场供应规模继续上升。据诸葛数据研究中心监测，全国主要地级市2023年3月供应土地503宗，供应规划建筑面积为3628.5万㎡，同比下降49.48%，环比上升44.44%；推出楼面均价为5255元/㎡，同比下跌23.51%，环比微跌4%。

从地块性质来看，3月各类用地供应规模均较上月上升，其中商办用地涨幅居首，为56.34%。分各能级城市来看，2023年3月，各等级城市供地量环比全线上涨，且三四线城市涨幅居首。其中，在北上广深4城持续推出地块的带动下，一线城市整体供应量再度上升；二线、三四线城市供应规划建筑面积环比涨幅均超30%。推出楼面价方面，一线城市推出楼面价环比独升，二线、三四线城市双双延续下滑态势。

二、受供应影响一季度成交规模偏低，三四线城市降幅居首

从一季度土地成交表现来看，一季度受到供应规模下降的影响，成交规模较去年同期仍有一定差距。据诸葛数据研究中心监测，2023年一季度全国主要地级市土地成交规划建筑面积为5662.16万㎡，同比下降37.08%。预计随着接下来土地供应闸门进一步放开以及房企资金情况改善，土地成交有望在二季度扭转同比下滑局势。

从3月单月土地成交来看，3月土地成交量稳价升，成交规模环比降幅不超3%，土地收金较上月上升。据诸葛数据研究中心监测，2023年3月全国主要地级市土地成交280宗，成交规划建筑面积为1861.66万㎡，同比下降41.41%，环比下降2.67%；成交楼面价为5908元/平方米，同比上涨13.33%，环比上涨9.98%；土地出让金为1100.15亿元，同比下降33.61%，环比上涨7.06%。

从地块性质来看，3月仅综合用地(含住宅)成交规模及土地收金较上月齐升。数据显示，3月纯住宅用地成交规划建筑面积为796.56万㎡，同比下跌39.3%，环比下跌12.83%；综合用地(含住宅)成交规划建筑面积为671.31万㎡，同比下跌45.37%，环比上涨19.45%；商办用地成交规划建筑面积为393.79万㎡，同比下跌38.14%，环比下跌9.89%。另外，各类用地一季度成交规模均不及去年同期，跌幅均超30%。

分等级城市来看，3月一二线城市成交规模再度上升，三四线城市延续降势；一季度各等级城市成交规模均不及去年同期，且三四线城市降幅居首，超40%。其中，3月一线城市成交11宗，成交规划建筑面积112.6万㎡，同比上涨59.49%，环比上涨33.01%；成交楼面价为11896元/㎡，同比下跌58.41%，环比下跌49.03%；土地出让金133.95亿元，同比下跌33.66%，环比下跌32.21%。一季度一线城市成交规划建筑面积260.39万㎡，同比下跌20.16%。在北京昌平2宗宅地火热成交以及上海、广州多宗商办用地成交活跃度上升的带动下，3月一线城市土地成交规模继续上升，且单月同比转正。

3月二线城市土地成交121宗，成交规划建筑面积879.06万㎡，同比下跌34.46%，环比上涨10.25%；成交楼面价为8073元/㎡，同比上涨7.13%，环比上涨2.38%；土地出让金709.63亿元，同比下跌29.8%，环比上涨12.77%。一季度二线城市成交规划建筑面积2269.41万㎡，同比下跌21.44%。3月南京、杭州、成都等多个二线城市开启土拍，且杭蓉等热点城市土拍持续升温，拉动二线城市整体成交量价继续走高。

3月三四线城市土地成交148宗，土地成交规划建筑面积为870万㎡，同比下跌50.73%，环比下跌15.6%；成交楼面价为2945元/㎡，同比上涨17.14%，环比上涨51.26%；土地出让金256.57亿元，同比下跌42.28%，环比上升27.81%。一季度三四线城市成交规划建筑面积3132.36万㎡，同比下跌45.84%。当前三四线城市土地成交端呈现“价格涨势坚挺，成交略显疲态”的特征。

三、房企整体拿地热情回升，二线城市“高溢价低流拍”

从一季度溢价率与流拍率来看，房企拿地热情上升，流拍现象好转，溢价率呈现明显上升趋势，流拍率较去年同期下降明显。数据显示，2023年一季度全国主要地级市溢价率为5.46%，环比上一季度上升3.6个百分点，较去年一季度上升1.29个百分点；流拍率为17.71%，较上一季度上升2.76个百分点，较去年一季度下降4.86个百分点。

分等级城市来看，二线城市溢价率最高，为6.4%，同环比分别上升0.9、5.02个百分点。其次，三四线城市溢价率为5.01%，同环比上升幅度赶超一二线。再次，一线城市溢价率表现较为平稳，同比微降，环比上升1.03个百分点。此外，各等级城市流拍现象均少于去年同期，降幅均超1.5个百分点。整体来看，二线城市一季度更加受到房企的青睐，呈现高溢价低流拍趋势。

从3月单月来看，2023年3月全国主要地级市溢价率为7.23%，环比上升2个百分点，同比上升2.69个百分点。自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平。进入2023年，土地市场逐步回温，溢价率连续3月上升，尤其是杭州、成都等热点城市土拍升温明显，溢价率均在9%以上水平，提升了土地市场整体溢价空间。流拍率方面，本月流拍率为16.67%，较上月下降1.3个百分点。分等级城市来看，一线城市本月溢价水平靠后，入年以来无流拍，二线城市高溢价与低流拍并存。溢价率方面，一二线城市溢价率降至1.28%，二线、三四线城市溢价率双双上升，均处于8%以上水平。流拍率方面，一线城市仍无流拍现象，二线城市流拍率持续回落至2.42%，三四线城市流拍率较上月上升3.23个百分点。

四、南京、杭州等热点城市收金可观，溢价成交现象明显增加

2023年3月城市土地出让金TOP10榜单中，长三角城市表现仍然较为亮眼，占据半数份额。其中，南京以188亿元位居土地出让金首位，本月南京开启了今年首批集中土拍，热度回升明显，继去年末两轮零溢价之后，2023年首批迎来开门红，溢价率升至7.98%。杭州亦是如此，凭借159亿元位居土地出让金第二，本月杭州二批次供地迎来开拍，竞争更为激烈，热度居高不下，且触顶成交比例已连续3个批次维持在60%以上，3月平均溢价率在9%以上。西安位居第三，3月土地出让金达118亿元。此外，成都、合肥、绍兴的土地成交热度也颇高，3月溢价率均超10%。整体来看，当前热点城市土地市场率先升温且维持在较高水平，这在一定程度上意味着土地市场确实呈现出了一定的向好趋势，同时热点城市土地市场回暖将在一定程度上提振整体市场信心，也将为后续土地市场成交奠定回升基调。

此外，自2月起，民营房企拿地积极显著上升，1月拿地金额T0P15榜单中无民营房企身影且城投身影较多，2-3月民营房企占比处于半数左右份额，预计随着销售市场的逐步回暖，房企资金流动性压力获进一步缓解，民营房企占比份额有望继续提升，城投占比逐步降低。