开盘10个月，硅谷one的网签为何只有4.55%？

　　作为奥森one的姊妹篇，硅谷one理想丰满、现实骨感，不仅没有复制销售传奇，而且出现滞销。开盘近一年，截至3月13日，硅谷one的网签率只有4.55%。如果按照当前的去化速度，清盘估计需要超过15年。

　　

　　据不完全统计，北七家板块的新房供应超过6500套。当刚需盘在这里内卷，硅谷one只能被裹挟。小财好奇，最早入市是硅谷one，滞销也是硅谷one，号称“码农神盘”的硅谷one为何不“香”了？

　　

　　非临铁盘，配套严重不足

　　

　　◆ 商超：最近的是奥北便民生活广场，约600米；距离物美大卖场(北七家店)约1.2公里、TBD云集中心近5公里；

　　

　　◆ 交通：距离地铁5号线天通苑北站约3.6公里，骑行20分钟左右，公共交通出行不便；

　　

　　◆ 医院：1公里范围内有北京王府中西医结合医院，属三甲医院；

　　

　　◆ 教育：王府学校距离最近，约1.4公里，但只服务王府花园、王府公寓；另有白庙小学约1.6公里，黄城根小学昌平学校2.1公里，首师大附中(昌平学校)约3.2公里；

　　

　　◆ 公园：附近规划有绿地，暂无公园；

　　

　　硅谷one位于北清路、定泗路、立汤路的交汇处，附近商业气氛一般，暂无大型购物中心。距离最近的是奥北便民生活广场，看名字就知道属于“家门口的大型菜市场”，批发为主，日常采购较为便捷。

　　

　　作为典型刚需盘，硅谷one最大的短板是离地铁远，附近仅有的地铁站是5号线天通苑北站，约3.6公里。

　　

　　另外，17号线二期(支线)也被炒得沸沸扬扬，主要设立天通苑东站、北七家站。不过，上述规划仍在论证勘测中，什么时候落地还是未知。

　　

　　轨道交通出行不便，可以选择自驾或公交，但早晚高峰的北清路、定泗路爆堵。小财在相关平台看到，附近有不少居民投诉，要求在北七家板块增设地铁站，缓解交通压力。

　　

　　利好消息是，北清路目前正在施工，要改造为城市快速路、架设高架桥；定泗路的拓宽工程已启动，未来立汤路也将进行快速化改造。

　　

　　上述三条道路经过升级后，北七家板块的驾车出行体验会有所提升，城市界面也会有所升级。

　　

　　目前，硅谷one周边的教育资源尚可，有白庙小学、黄城根小学(昌平学校)以及首师大附中(昌平学校)；附近的宸悦国际有6800平的教育用地，规划为幼儿园。最近的三甲医院，是北京王府中西医结合医院。

　　

　　竞品多，价格无优势

　　

　　根据规划条件，硅谷one的容积率2.2，限高45米，规划为6-15层的小高层，包括72平两居、99平三居、129平四居。此外，硅谷one需配建 4.75万平的保障性租赁住房，可独立成栋。

　　

　　不过，北七家板块竞品较多。2022年上半年取证的项目有硅谷one、天时汤山?御邸，下半年取证的项目包括北清橡树湾、宸悦国际、紫金书院。此外，还有老盘金辰府在售，合计供应超过6500套。

　　

　　值得注意的是，新开盘的项目中，北清橡树湾、宸悦国际、硅谷one的单盘供应均超过1000套。

　　

　　这与奥森one入市时的市场环境截然不同。彼时，昌平无房可选，奥森one成为香饽饽。因此，硅谷one想要复制奥森one的热销，简直难上加难。在2021年10月拿地后，硅谷one时隔半年才公布案名，客群已经被其他项目分流。

　　

　　房源供应充足，购房者的选择自然也多，硅谷one只能同诸多竞品同台打擂，上演激烈的贴身肉搏。从市场反应看，硅谷one取证时间早是真的，销售始终乏力也是真的。

　　

　　拿地早、取证早往往意味着入市早，至少在时间上能更早触达买房人，率先抢收一波客群。显然，硅谷one并未抓住先机，反而被很多竞品碾压。

　　

　　总体来看，北七家刚需盘扎堆，但楼盘间各有不同。硅谷one的客群是刚需兼改善，但刚需户型较为单一，只有72平两居、99平三居两类。

　　

　　尤其是72平两居，在所有房源中的占比不超过25%，体量较小。据说，硅谷one卖得最好的也是72平两居。此外，72平两居还有部分房源是东西向的，应该没有南北向的好卖。

　　

　　北清橡树湾和宸悦国际的户型更为丰富，为购房人提供了更多选择。其中，北清橡树湾有72平两居、78平两居、95平三居、106平三居；宸悦国际则是横跨一居到四居，包括57平一居、58平一居、74平两居、89平三居、101平三居、94平三居、121平四居。

　　

　　刚需客群要上车，自然对项目单价及总价就格外敏感。硅谷one的销售指导价5.4万/平，算北七家板块里最低的。

　　

　　但就北京市场而言，顶着上限卖几乎不可能。降价卖是必然，问题是降多少。硅谷one实际成交均价5.15万/平，表明降价走量确实是上策。

　　

　　然而，最可怕是，竞品降价更狠。宸悦国际的销售指导价和硅谷one一样，但实际成交价5.04万/平，每平比硅谷one低1100元。

　　

　　从网签数据看，降价确实能让板块内的竞品重新洗牌。宸悦国际、北清橡树湾取证比硅谷one晚4个月，但网签率却遥遥领先，分别为31.20%、41.22%。

　　

　　硅谷one的尴尬在于，有降价空间，一旦价格太低，业主可能会闹。据说，硅谷one也集结了一大波渠道。有网友表示，有渠道助力网签还上不去，可见是真不好卖。(记者 史然)