年报深度丨战略聚焦、航道协同 龙湖集团打造“新发展模式”范本

时至3月，上市公司一年一度的年报季如期而至。作为国民经济支柱产业，2022年房地产行业在内外部多重影响因素下态势低迷，全国商品房销售额13.3万亿，同比下降26.7%。

在此背景下，业绩下滑、利润走低、大额亏损已成为行业的普遍现象。但堪称房企“示范生”的龙湖，凭借其长期主义的战略定力与坚定执行，实现了营收及利润的稳中有增。同时持续开拓经营性业务，探索新的发展模式。

3月17日，龙湖集团发布2022年全年业绩。公告显示，在开发、运营及服务三大板块五大航道的协同发展下，龙湖集团财务盘面稳健、利润结构优化，为企业的长期发展提供了穿越周期的砝码。

利润结构优化 财务盘面稳健

业绩公告显示，2022年龙湖集团实现营业收入2505.7亿元人民币(下同)，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比稳中有增。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团收入及利润的双增长难能可贵。

除了稳定的盈利外，良好的现金流、低融资成本、健康的财务状况是企业运行的基础。

报告显示，截至2022年末，龙湖集团在手现金为726.2亿元，现金短债比为3.52倍，此外净负债率为58.1%，剔除预收款后的资产负债率为64.8%，连续7年稳居“三道红线”绿档。

于2022年末，综合借贷总额为人民币2080.1亿元，平均借贷成本为4.10%，平均贷款年限为6.67年。一年内到期债务为人民币206.6亿元，占总债务比例为9.9%。

随着行业缩表出清接近尾声，房企融资渠道逐步恢复。2022年龙湖集团抓住国内有利的市场融资环境，在境内成功发行50亿元公司债券，35亿元中期票据，票息介乎3.00%至4.10%之间，期限介乎3年至8年。

具体来看，2022年5月成功发行首单创设CDS公司债5亿元，票息4%，期限6年；8月发行首单“中债担保”中期票据15亿元，票息3.3%，期限3年；11月发行规模20亿元的中债增全额担保债券，票面利率仅3%，成为央行“第二支箭”首单。12月发行首单“内保外贷”境外银行贷款7亿元，期限5年。

值得注意的是，在境内融资通畅的情况下，龙湖集团严格控制外债占比。2022年12月9日，龙湖集团已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，赎回价为票据本金100%另加截至(但不包括)赎回日期的累计及未支付的利息。至此，2023年内龙湖已无到期境外债。

基于龙湖良好的信用表现，三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别给予龙湖BBB-、Baa2、BBB的投资级评级；中诚信(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定。

三大业务板块协同 持续探索新发展模式

经营指标达成的背后，源于长期主义的战略定力与坚定执行。多年来，凭借「空间即服务」战略的坚定铺排，龙湖集团已形成开发(地产开发)、运营(商业投资、长租公寓)及服务(物业管理、智慧营造)组成的三大业务板块协同发展局面，「一个龙湖」生态体系步入收获期。

报告显示，2022年龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿，同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%，利润结构更加优化。

具体来看，运营业务主要为商业投资和长租公寓「冠寓」品牌。2022年龙湖集团运营业务租金收入为118.8亿元(不含税)，同比增长14.1%；商场、租赁住房、其他收入的占比分别为78.1%、20.2%和1.7%。运营毛利率为75.6%，同比增长0.9%。

业内人士表示，运营业务将持续提升经营收益和资产回报，并产生正向经营性现金流。

商业投资方面，2022年龙湖集团如期开业15座商场，其中包含3座轻资产项目和12座重资产项目，持续深化高能级城市网格布局。截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市累计获取139个项目，总建面超1280万平方米；累计开业运营的商场达76座，开业商场建筑面积为722万平方米；租金收入同比增长16%至94.3亿元。

成都滨江天街

长租公寓业务方面，截至2022年末，龙湖冠寓总开业房间数已达11.6万间，超2万房间纳入保障性租赁住房。租金收入同比增长9%至24.4亿元，期末整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。

除了运营业务外，2022年服务业务及其他收入为116.7亿元(不含税)，同比增长38.6%。服务业务及其他毛利率为28.9%，同比增长9.7%。

服务业务上，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长。截至报告期末，龙湖智创生活毛利率超过34%，在管面积超过3.2亿平方米，客户满意度连续14年保持90%以上。

龙湖智创生活为小米提供办公服务　　龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩发布会上表示，未来5年以内，龙湖集团非地产开发业务利润占比将在50%以上。

数字科技赋能代建 龙湖龙智造提供“一站式”服务

除了龙湖智创生活外，龙湖龙智造也是服务业务的重要组成部分。2022年8月，龙湖集团全新推出智慧营造品牌—「龙湖龙智造」，成为代建行业的有力竞争者。

龙湖集团表示，龙湖龙智造集成了龙湖TOD全业态开发经验及行业领先的数字科技能力，以「龙湖智造未来城市」为理念，提供全业态、全周期、数字化的智慧城市解决方案，持续为客户创造价值，致力于成为「智慧营造领航者」。

据悉，龙湖龙智造通过集合定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC服务、智慧城市整体解决方案等产品服务模块，形成一站式、全周期、全业态的服务能力。这是龙湖持续洞察行业机会、布局长期业务的重要战略，已成为服务业态的新增长极。

据管理层在业绩发布会上透露，截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目近40个，总建筑面积超700万平方米，与包括大家投控、中铁城投集团、清华大学等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了良好合作关系。

业内人士表示，近年来房地产市场环境不断变化，房企纷纷探索新发展模式。龙湖龙智造提供“一站式”服务将为龙湖集团面对周期波动带来更多底气。

向善共赢 坚持“善待”底色

在勤勉务实、踏实进取的进程中，龙湖亦不忘坚持“善待”底色，履行企业公民责任，贡献社会价值。

有数据显示，龙湖公益基金会在一老一小、乡村振兴、助学兴教等领域陆续开展了“欣芽计划”、“湖光计划”、“展翅计划”、“溪流计划”、“万年青计划”等公益项目，目前累计帮扶超164万人。

此外，在ESG(环境、社会和管治)表现方面，龙湖集团也在稳步提升。2021年龙湖董事会已经设立了ESG管委会，同期成立“双碳”团队，将2030年要让集团整体碳达峰，包括单位的碳排放程度降低15%定为目标。2022年龙湖新增的项目百分之百满足绿建设计标准，绿建一星占比超过80%。

因在社会责任层面的突出表现，龙湖集团获明晟MSCI ESG评级BBB级，保持业内优质评级；获全球房地产可持续性标准GRESB绿色三星级认可；获 Sustainalytics“低风险”评级，2023年2月，风险分数从15.8分进一步下调至15.2分，保持境内房企最低；并入选首届福布斯中国ESG50。

2023年时值龙湖成立30周年。回溯过往30年，龙湖始终淡定从容，保持余量思维、坚持战略定力、强化组织韧性。30而立的龙湖，在地产行业拐点已现的当下，将更加有质高效高质量的发展。

董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩发布会上透露，相较于规模，龙湖更加注重交付质量、回款质量及利润率。面对未来行业更加健康平稳的发展模式，龙湖集团将始终坚守初心，坚持稳健的财务管理策略，保持低成本、多渠道的融资优势，以及合理、安全的负债水平，实现平稳、可持续发展。