诸葛科技：7月新房市场供需双降 二手房成交跌破万套

一、7月北京新房成交量小幅下降，昌平区成交突破千套领跑

(一)成交：7月新房成交环比小幅下降，同比呈现正增长

2023年7月，北京新房市场活跃度略微下降，成交量小幅下滑，因去年7月停贷事件的爆发，加剧了购房者对于买新房的担忧，以致成交低基数下本月同比呈现明显上涨态势。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月北京新建商品住宅成交5330套，环比下降6.43%；同比上升61.76%。从累计成交规模来看，2023年前7月北京新房成交39932套，较2022年同期上升15.16%，累计成交规模虽赶超去年，但相较2021年及2019年同期仍有一定差距。

除供应端明显收紧外，当前市场情绪仍然偏弱也是成交动力不足的重要影响因素。楼市复苏节奏加快较大程度上取决于实质性支持政策的落地，7月底北京对房地产发表重要表态，近日又据报道称京沪广深房地产政策优化调整会议将在8月召开，预计随着利好政策“应出尽出”，成交有望迎来稳步上升趋势。

(二)价格：7月新房价格微涨，同比跌幅扩大

2023年7月份，北京新房价格稳中趋升，但相较去年同期价格水平有明显差距。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月，北京新房成交均价为52929元/㎡，环比微涨0.41%；同比下跌11.28%，同比跌幅较上月扩大约9个百分点。本月新房价格小幅上涨，不排除与西城、海淀等这类价格高地区域的成交活跃度略微提升有一定关系。

(三)供应、库存：7月新房供应量缩减过半，库存量小幅下降

2023年7月份，北京新房供应较上月缩减超半，同比维持正增长。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月新房批准上市套数2182套，环比上月下降56.4%；同比上升66.7%，同比升幅较上月扩大超50个百分点。另外，在供应大幅减少的情况下，本月库存量下降，数据显示，2023年7月北京新房库存量为87401套，环比下降2.88%，同比下降13.46%，同比实现“四连跌”。从去化周期来看，7月去化周期为14.8个月，较上月缩短近1个月。

2023年7月，北京有6个商品住宅项目获取预售证，分布在朝阳、昌平、顺义、大兴4个区域，其中，昌平有3个新领销许项目，其余3区各有1个。位于昌平区的梧桐雅苑为本月预售套数最多者，推出18栋住宅楼，共1199套房源可供销售，预售面积约10.49万㎡，该项目是由首开倾力打造的现代风格滨河高品质住区，规划了二至四居全龄产品，均为装修交付，同时该项目也是昌平北部新城板块7年内首个入市的纯商品房项目，周边交通便捷，部分产品总价或低于300万，刚需客群可以重点关注。

(四)分区：7月昌平区成交超千套领跑，西城、海淀等8区成交环比上升

从7月北京区域新房的成交表现来看，昌平区升至区域成交首位，7月成交1067套，是近两个月唯一一个成交破千套的区域，本月占比20.12%；顺义、朝阳紧随其后，分别以775套、609套的成交量位居区域第二、三，成交占比均超10%；与此同时，东西城以及远郊区延庆、怀柔、平谷、密云的成交量仍然处于较低水平，单月成交均低于100套，成交占比均不足2%。

较上月成交量的变化来看，环比上涨与下跌区域数各占8个。其中，西城区在上月成交低基数的影响下，本月涨幅显著，达550%；门头沟、海淀涨幅也较为明显，均超90%。成交环比下跌的区域中，大兴、怀柔、密云成交下滑相对明显，环比跌幅均超50%。

(五)板块：顺义胜利街道板块成交超300套领跑，海淀温泉板块升至第二

从7月各板块的成交表现来看，顺义区胜利街道、光明街道、石园街道、仁和镇板块升至成交首位，本月成交303套，较上月增加超30套，成交均价39692元/㎡。其次为海淀区温泉板块，不仅成交位次由上月第四上升至本月第二，成交套数也是较上月略微增多，7月成交232套，较上月增加6套。房山区的长阳板块位居第三，成交活跃度较上月提升更为明显，7月成交190套，较上月增加超60套。除此之外，本月板块间成交活跃度差距较上月有所缩小，TOP20板块成交套数最大差值由上月393套缩减至241套。

(六)房企：11家房企销售额超10亿，中海地产稳居首位

从各大房企在北京市场的表现来看，11家房企销售额突破10亿元，较上月增加1家。其中，中海地产稳居销售业绩首位，7月实现销售额29.39亿元，较上月下降约5亿元；华润置地由上月第三升至本月第二，7月实现销售额18.88亿元，较上月减少近8亿元；金隅集团销售活力明显上升，7月凭借17.62亿元位居销售额第三，较上月增加超9亿元。城建发展和首开股份的销售表现依旧稳健，分别以17.12亿元、13.63亿元跻身销售额前五。整体来看，华润、金茂等老牌“京系”房企俨然成为了北京新房市场不可撼动的重要力量。

(七)项目：金隅昆泰云筑成交量居首，中信国安府成交金额领跑

从7月份北京新房成交套数TOP20项目来看，顺义区项目成交活跃度较高，共上榜6个项目，成交规模主要集中在50-100套之间。朝阳区的金隅昆泰云筑以113套位居成交首位，该项目位踞东四环主路与京沪高速黄金夹角——朝阳港国际居住区，社区创新引入“微度假式”营造理念，缔造都会生活新主场。通州区的丰禾嘉园、顺义区的北京城建星誉以及昌平区的国誉燕园紧随其后，成交均超百套，7月分别成交104套、102套、102套。

从成交金额排行来看，西城区的中信国安府凭借颇高的单价水平，拉动成交金额大幅领先，7月实现20.83亿元的成交额，地理位置、配套资源等俱佳成就了高额收金局面。朝阳区的金隅昆泰云筑、望京云尚分别以9.82亿元、7.67亿元位居销售额第二、三位。此外，昌平区紫金新干线由上月第二退居本月成交金额第四，实现6.77元，较上月减少约2亿元。

二、7月北京二手住宅成交量落价涨，业主涨价信心微升

(一)成交：二手住宅成交“四连降”，7月成交跌破万套

进入7月份，北京二手房成交持续回落，环比呈现“四连跌”，同比时隔2个月再度转降，而且北京二手房7月成交规模为近五年同期成交最低。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月北京二手住宅成交9718套，环比下降16.27%，环比降幅较上月扩大5.68个百分点；同比下降20.36%。从累计成交来看，2023年前7月北京二手住宅成交93171套，较2022年同期上升12.82%，较2021年同期下降24.83%。

7月北京二手住宅成交跌破万套，达到今年以来除1月以外的低谷，市场下行压力显露。7月29日北京住建委发声将结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展，信号意义重大，近日，又据报道称京沪广深房地产政策优化调整会议将在8月召开，政策调整的预期增强。预计在实质性利好政策的施力之下，北京二手住宅成交有望回归稳步上升趋势。

(二)价格：7月二手房市场均价重拾涨势，环比小幅上涨0.59%

北京二手房市场均价相对稳健，进入2023年，房价整体仍然保持稳步上涨态势。继5、6月份连续小幅回落后，7月北京二手房价格再度迎来上涨局势，同时同比涨幅已连续18个月保持上涨态势。数据显示，2023年7月北京二手住宅市场均价为62855元/㎡，环比上涨0.59%；同比上涨5.32%，同比涨幅较上月收窄1.13个百分点。

(三)调价房源：7月涨价房源占比6.1%，较上月小幅上升0.4个百分点

从涨降价房源来看，2023年7月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为6.1%，较上月微升0.4个百分点。本月，在7月28日住建部表态后，北京迅速表态将结合房地产实际情况，支持刚性和改善性住房需求，释放正向信号，短期内也刺激了市场情绪，带动涨价占比小幅回升。但上升幅度甚微，且占比仍然处于较低水平，市场信心有待进一步提振，期待实质性利好政策的加速出台。