诸葛科技：上海7月成交稳中微降显韧性 价格呈上升趋势

一、7月上海新房成交下滑，供应环比减少过半

(一)成交：7月新房成交活跃度下降，同环比双双转跌

2023年7月，上海新房市场成交活跃度回落，且不及去年同期的成交量水平。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月上海新建商品住宅成交13356套，环比小幅下降3.7%，同比下降19.19%。值得注意的是，虽然本月新房成交总量下滑幅度较小，但其实主要是依靠保障性住房的支撑，剔除掉保障房数据，上海本月新建商品住宅成交下滑还是比较明显的，成交4913套，环比降幅约46%。再从累计成交规模来看，2023年前7月上海新建商品住宅成交89562套，较2022年同期上升33.55%，但比2021年同期水平下跌18.41%。主要系去年4、5月上海深受疫情困扰，全城封控，供应、成交几乎停滞，拉低了去年前7月整体成交规模，以致低基数下同比呈现正增长。

今年二季度以来，楼市复苏明显减慢，除6月作为房企冲刺年中业绩的节点期，房企推盘和折扣力度有所加强，带动成交情况小幅好转外，4、5、7月上海新房成交均呈现下滑态势。本月底，继北广深之后，上海也对房地产市场政策予以表态，继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，同时，近日据报道称京沪广深房地产政策优化调整会议将在8月召开，实质性利好政策出台预期上升，市场信心将在政策效应下逐步恢复，预计接下来上海新房成交有望呈现先稳后快态势。

备注：2022年6月上海新建商品住宅成交套数环比上涨1197.82%，2023年4月、5月同比分别上涨1188.94%、1037.75%。

(二)价格：7月新房价格小幅上涨，同比跌幅收窄明显

7月份，上海新房成交均价小幅上涨，达到今年以来除1月以外的价格新高，但仍不及去年同期的价格水平。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月上海新房成交均价为64767元/㎡，环比小幅上涨1.26%；同比下跌1.51%，同比跌幅较上月收窄约13个百分点。

(三)供应、库存：7月新房供应减少，库存量持续上升

7月上海新房供应力度明显减弱，批准上市规模较上月缩减过半，同比由涨转跌。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月新房批准上市套数10989套，环比下降50.8%，同比下降40%。同时，在去化动力不足的情况下，本月库存量再度上升，同环比涨幅双双扩大，库存压力仍然较大，数据显示，2023年7月上海新房库存量为49264套，环比上升4.2%，环比升幅较上月扩大1.27个百分点；同比上升27.89%，同比升幅较上月扩大5.55个百分点。

2023年7月，上海共有23个商品住宅项目获取预售证，分布在奉贤、嘉定、青浦等12个区域，共计6121套房源申领销售许可，准许销售面积65.63万㎡。其中，位于嘉定区的星尚·观澜世嘉是本月人气较高的楼盘之一，该项目是由上海本土国企上海星海时尚地产(集团)有限公司高标准开发建设，安全性毋庸置疑，而且星尚·观澜世嘉的品质在嘉定新城板块也是处于领先地位，拥有高品质的居住环境和生活配套。

(四)分区：7月16区成交以降为主，崇明区位居区域成交首位

从2023年7月份上海各区域的新房成交表现来看，崇明区位居成交首位，7月新房成交3855套，占比28.86%；浦东新区位居第二，7月成交2259套，占比为16.91%；闵行、松江、嘉定跻身成交量前五，7月成交均超百套，占比均在7.5%以上。与此同时，本月徐汇、黄浦、虹口以及长宁4区的成交规模处于较低水平，成交占比均不足1%。

与上月成交相比，7个城区成交量上升，9个城区成交量下降。其中，崇明区较上月成交增加最为明显，由上月957套增加至本月3855套，环比上涨302.82%；其次为黄浦区，成交低基数效应以致环比涨幅显著，达300%，静安区亦是如此，环比涨幅为160.29%；其余4个区域的成交涨幅均在50%以下；与此同时，徐汇、青浦2区成交量较上月减少过半，环比跌幅分别为91.79%、59.35%。

(五)板块：唐镇板块成交超400套领跑，金桥板块升至第二

从各大板块的成交来看，TOP16板块单月成交超100套，较上月减少8个，同时浦东新区板块成交活跃度仍然较高，占据7个席位，并且揽下成交套数前三。其中，唐镇板块位居首位，成交活跃度大幅提升，7月成交445套，较上月增加超110套，成交均价为69874元/㎡；金桥板块位居成交第二，7月成交397套，较上月增加40套，成交均价为85522元/㎡；临港新城板块仍然位居第三，虽然位次未变，但成交量却较上月明显减少，7月成交312套，较上月减少约200套。除此之外，本月板块间成交活跃度差距较上月明显缩小，TOP20板块成交套数最大差值由上月1142套缩减至372套。

(六)房企：TOP6房企销售额超10亿，保利发展超40亿领跑

从各大房企在上海市场的表现来看，7月有6家房企销售额突破10亿元，其中，保利发展凭借多个高端热销项目，带动销售业绩领跑，7月实现销售额44.53亿元；越秀地产升至榜二，本月实现销售额39.21亿元，较上月增加约22亿；华发股份紧随其后，销售额为36.99亿元；招商蛇口与融创中国分别凭借21.71亿元、20亿元跻身销售额前五。整体来看，保利发展、招商蛇口等品牌头部房企以及大华集团、浦发集团等上海本土房企的揽金表现仍然较为突出。

(七)项目：荟萃庭成交量居首，保利江汇铭庭成交金额领先

从7月份上海新房成交套数TOP20项目来看，浦东新区项目上榜率居高，占据7个席位。其中，位于浦东新区金桥板块的荟萃庭位居首位，7月成交378套，成交均价为85906元/㎡。杨浦区的保利江汇铭庭位居第二，7月成交281套，成交均价为111329/㎡，值得注意的是，7月26日，保利江汇铭庭加推99-173㎡公寓284套，共计1000组客户参与摇号，是7月上海唯一的“千人摇”楼盘，人气爆棚，而且该项目享有保利发展、越秀地产双国企背书，是保利发展上海天字系3.0首发作品，周边交通便利，配套齐全。宝山区的宝钰澜庭本月成交表现也不俗，以277套位居成交第三，成交均价为49022/㎡。

从成交金额排行来看，有8个项目单月成交金额超10亿元，其中，保利江汇铭庭凭借较高单价与成交量，拉动收金领跑，7月实现37.52亿元的成交额；荟萃庭位居第二，7月成交金额为36亿元；静安区的中兴华庭凭借高单价的绝对优势，揽金能力强劲，7月实现22.33亿元的成交额。此外，浦东新区融创未来金融城的成交量及收金均位于本月第四，成交218套，收金16.42亿元。

二、7月上海二手房成交量稳中趋降，市场均价坚挺上行

(一)成交：7月二手住宅成交微降，环比跌幅收窄明显

2023年7月，上海二手房成交稳中趋降，达到今年以来除1月以外的低谷，且截至本月，二手住宅成交环比呈现“四连跌”，同比跌幅进一步扩大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月上海二手住宅成交12227套，环比下降0.71%，环比降幅较上月收窄约17个百分点；同比下降38.01%，同比降幅较上月扩大约18个百分点。从累计成交来看，2023年前7月上海二手住宅成交107309套，因去年4、5月份上海疫情原因，成交较2022年同期上升41.96%，但相较2020年、2021年同期的成交规模仍有近半数的差距。

自今年4月份以来，上海二手住宅成交持续下降，不过7月成交环比跌幅明显收窄，不排除是受最近政策端持续释放积极信号的影响，但是效果仍然有限，暂未迎来逆转上升态势，预计在接下来实质性利好政策正式落地的情况下，上海二手住宅成交有望逐步好转。

(二)价格：7月二手住宅市场均价继续上扬，环比涨幅扩大0.16个百分点

2023年7月，上海二手房价格继续上扬，截至本月，上海二手住宅市场均价已连续平稳上涨17个月，月均环比涨幅在3%以下，同比已连续31个月维持上涨态势。数据显示，2023年7月上海二手住宅市场均价为74455元/㎡，环比上涨0.31%，环比涨幅较上月扩大0.16个百分点；同比上涨11.53%，同比涨幅较上月收窄1.18个百分点。

(三)调价房源：7月涨价房源占比7.8%，较上月微升0.2个百分点

从涨降价房源来看，2023年7月上海二手住宅调价房源中涨价房源占比为7.8%，较上月微升0.2个百分点。本月业主涨价信心小幅回升，但相较去年同期约35%的占比水平仍有较大差距，上海涨价房源占比已然触底，市场信心亟需进一步提振。