诸葛科技：7月新房市场“寒意袭人” 同环比双双缩水近3成

一、7月新房市场降温，成交规模创近五年同期新低

7月新房市场降温明显，单月成交同环比双双降超20%。进入2023年，新房成交低位开场，之后随着前期积压的购房需求加速释放，2、3月份新房成交持续回升，但进入二季度，房地产市场开始进入降温通道，需求支撑乏力，行业复苏趋弱，新房成交连续2月下滑，至6月份成交虽小幅上升，但明显不及去年同期。进入7月份，楼市继续下探，新房成交同环比双双降超20%，且单月成交规模为近五年同期成交最低位。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月重点监测的30城新房销售面积为943.36万平方米，环比下跌27.59%；同比下降28.25%，同比降幅较上月收窄约5个百分点。

从累计成交来看，今年前7月新房成交为近五年同期成交次低位，仅较去年同期小幅上升，整体表现不及预期。数据显示，2023年前7月新房销售面积为9000.58万平方米，较去年同期小幅上涨2.02%。目前，楼市仍然存在购买力偏弱、市场信心不足等问题，7月新房成交下滑并不单纯是季节性调整，也表明楼市恢复态势尚不明朗。近期，国家住房及监管部门密集喊话适时调整优化房地产政策，北上广深一线城市迅速响应、表态支持，接下来实质性的政策将会陆续出台，市场信心回升，但预计本次市场信心的恢复并不是立马见效，8、9月市场缓慢恢复，四季度有望加速恢复。

(注：重点30城新房销售面积2020年3月环比为262%，2021年2月同比为391.2%。)

二、一线城市成交跌幅最小，二线城市下滑严重

7月各等级城市新房成交全线下滑，二线城市受挫严重，一线城市跌幅最小。分不同等级城市来看，一线城市在需求量较为充足的支撑下，成交相对抗跌，7月成交同环比跌幅最小，累计成交量赶超去年同期约9个百分点。数据显示，2023年7月一线城市销售面积为270.37万平方米，环比下降9.76%，同比下降12.91%；1-7月销售面积为1986.89万平方米，同比上升9.11%。

二线城市成交下滑严重，7月同环比降幅均超30%，主要是由于二线城市分化明显，继上一轮需求加速释放后，当前部分次中心城市成交动力明显下滑，拉低了整体成交规模。数据显示，2023年7月二线城市销售面积为485.39万平方米，环比下降35.49%，同比下降36.69%；1-7月销售面积为4993.78万平方米，同比下降3.99%。

三四线城市新房成交持续下行，环比呈现“四连降”，但累计成交表现较好于去年同期。数据显示，2023年7月三四线城市销售面积为187.6万平方米，环比下降25.17%，同比下降21.03%；1-7月销售面积为2019.91万平方米，同比上升12.21%。

三、近8成城市新房成交环比下降，温州、威海等6城成交减半

7月30城新房成交以跌为主，温州、威海等6城成交规模环比减半。从30城新房成交环比变化看，7月有7城新房成交面积环比上涨，其余23城均呈现不同幅度的下滑，其中温州、丽水、威海等6城成交面积较上月减半。从上涨城市来看，各等级城市全覆盖，其中深圳作为唯一一个成交上涨的一线城市，7月新房成交33.28万平方米，环比上涨7.2%，楼市韧性凸显；三四线城市衡阳凭借54.4%的环比涨幅领跑，但成交规模仍然处于历史较低位；二线城市大连、福州位居环比涨幅第二、三位，新房成交分别较上月上涨39.1%、15.5%，不排除是政策持续加持下购房需求阶段性加快的作用。下滑城市来看，温州领跌，7月环比下跌65.9%，主要系上月销售端发力显著，高基数下本月成交下滑明显；丽水、威海、青岛紧随其后，跌幅均在60%以上。同时苏州、重庆、南京等多个重点二线城市成交也呈现一定的下滑，传统淡季叠加市场信心偏弱，销售端持续承压。

从同比变化来看，重点30城中有5城同比上涨，较上月减少1城，其余25城同比均呈现下滑态势。从上涨城市来看，三四线城市为主，一二线各有1城，其中，淄博以21%的同比涨幅领跑，不难发现，随着近期旅游热度的上升，淄博房地产市场也出现了向好迹象，本月成交同环比双双逆势上涨；福州、泉州也表现不俗，不仅环比实现转正，同比涨势也较为可观，同比涨幅均超15%；值得注意的是，北京本月成交虽较上月下滑，但仍好于去年同期，同比涨幅约10%。同比下降城市来看，一线城市跌幅相对较小，如深圳、广州同比跌幅均在10%以下，二线及三四线城市仍然面临去化缓慢的难题，其中，泰州、大连、舟山位居跌幅前三，同比均下跌超60%。

四、7月房企推盘力度明显减弱，供应量较上月缩减近半

7月新房供应缩减近半，10城环比全部回落。继6月房企集中供货后，7月份新房供应端出现下滑也在预料之内，批准上市面积同环比均下降超30%，单月供应量降至年内月度次低位。根据数据显示，2023年7月重点监测的10城批准上市面积为428.27万㎡，环比下降47.3%，同比下降36.4%。

从10城供应环比变化来看，10城呈现全员下降态势，其中，长沙、北京、合肥位居环比跌幅前三，跌幅均在60%以上，主要系上月供应高基数导致本月下滑明显。从同比数据来看，仅北京、济南同比上涨，其余8城均呈现不同幅度的下滑态势。其中，北京供货量同比上涨25.72%领先，济南同比上涨6.55%，与此同时，同比下滑城市中，合肥、西安、长沙等6城供应量明显低于去年同期，同比跌幅均在40%以上。

五、库存量小幅下降但仍处于历史较高水平

7月新房库存小幅下降，超半数城市库存量仍高于去年同期。进入7月份，在供应大幅缩减的情况下，新房库存规模下降，但略高于去年同期。根据数据显示，2023年7月监测10个城市的新房库存面积为7516.26万平方米，环比小幅下降1.11%，同比微升0.18%，这是时隔3个月库存同比再度转正。

从具体城市环比变化来看，上海、南京、广州3城库存规模环比上升，其余6城库存规模较上月小幅下降。其中，莆田、北京、合肥环比跌幅位居前三，环比分别下跌4.6%、3.6%、3.5%。从同比来看，6城库存面积同比上涨，4城库存面积同比下跌。莆田、深圳库存累积仍较明显，同比涨幅均超30%，合肥、福州去库存持续见效，同比分别下降20.5%、15.7%。