中华人民共和国商品房销售管理办法

　　一说起中国楼市，你脑海里会想到什么?如今中国楼市乱象丛生，为了更好管理商品房市场，政府颁布了相关法律条例，中华人民共和国商品房销售管理办法就是其中之一。

　　《商品房销售管理办法》已于2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过，现予发布，自2001年6月1日起施行。其目的是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

　　其中，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同(2001年4月4日由中华人民共和国建设部发布，自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

　　《办法》第九条规定：“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。”按照担保法第三十三条的规定，设定了抵押权的不动产，抵押权人在债权得不到清偿时，对不动产折价、拍卖或变卖所得价款有优先受偿的权利;并且，根据《担保法》第四十九条的规定，在抵押人未通知抵押权人的情况下将抵押物转让时，转让行为无效。也就是说，当房地产开发企业销售设有抵押权的商品房时，房地产开发企业买卖商品房的权利受到抵押权人优先受偿权的限制，这种情况下，业主即使与房产商签订了依法成立的房屋买卖合同并履行了合同中的全部义务，但不动产的转让是以“产权过户”为依据的，未过户前，业主不能说拥有房屋产权，但产权证是惟一能够证明业主对房屋拥有合法权利的凭证，而一旦抵押权人依法行使优先权时，房屋就会被拍卖、折价或变卖，业主就很有可能得不到产权证。

　　这样，在产权证到手之前，业主要耗费大量精力去房屋所在地的产权管理部门查询所买的物业是否被房地产开发企业抵押了，法律没有规定房地产开发企业不明示房屋抵押状况时的罚则，这对业主讲是十分不公平的事。而房地产企业作为专业从事房地产开发和经营的经济组织，法律是否应当对它的融资渠道和经营中涉及预售、现售或已售房屋产权的行为予以约束呢?

　　笔者认为十分必要。因为房地产开发企业区别于其他企业的一个重要特征是它取得了国家认可的房地产开发权和经营权，企业和业主的经济关系是房地产法律调整的主要法律关系，但在这种经济关系中，业主在信息、法律知识、房地产专业知识和实际经验方面处于劣势状态。试想，如果业主无法得到合法签订的合同项下房屋的产权证，这个市场的稳定和可持续发展是要大打折扣的。时下出现业主长期得不到产权证的情况并不鲜见。

　　《办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”由此可见，《办法》中对房地产开发企业变更商品房规划、设计而影响房屋买卖合同的问题采用了“推定”或“默认”的意思表述，笔者认为这不仅不合情，也不合法。