如何理解长租公寓证券化

2017年以来，我国多地纷纷出台鼓励发展长期租赁市场的相关政策，而长租公寓人资产证券化产品也迎来了发行的热潮，透过当前的证券化产品我们可以看出，国家政策监管层面对房屋租赁市场的大力支持，同时也不难发现市场参与者在长租公寓市场发力的决心。

长租公寓市场的参与者众多，他们的背景都各不相同，有仅包括自持资产的房企，还有管理能力突出的运营商以及擅长连锁经营模式的酒店集团。对于一些刚起步不久的轻资产型运营商，面临着成本高居不下、融资难度大的难题，因此创新型的融资工具，通过破产隔离结构和资金监管的设计，自然地贴合了长租公寓行业的基本情况和发展模式。

对于长租公寓类的证券化产品，它的发展主要依赖于以下几个因素：首先证券经产品的根本是优质基础资产的环境支撑，这需要长租公寓市场的进一步发展和成熟，以精细化管理提升长租公寓的价值;其次国家政策的配套完善，更利于产品发展的稳定，包括适当的税收优惠、完整的产业规划等;三是投资群体的丰富和对证券化产品及长租公寓行业认知的深化，投资者应当将此类产品视做基于物业现金流的运营管理产品，是分享长租公寓行业持续发展收益的渠道，是产品发展的长效机制。

从目前的长租公寓市场形势来看，对于分散式的长租公寓，业内普遍存在利润低、规模难以扩张的难题;对于集中式的长租公寓来说，优质资产稀缺的问题更加突出，前端的资产价格也由于市场竞争而不断被哄抬。基于以上原因在融资项目筛选的过程中，对于分散式长租公寓运营商的盈利能力和集中式长租公寓运营商的资产判断以及获取资产能力的检验是非常重要的。

相信在不久的将来随着长租公寓市场的进一步成熟，运营模式的不断完善，运营成效的大幅提升，市场上还会出现更多的长租公寓类产品，而这些产品的设计会更加优化，不过现阶段而言，项目的核心依然是围绕资产或运营主体的管理能力而展开。

长租公寓资产证券化产品的核心依托是资产本身及资产所形成的现金流，而长租公寓市场的参与者，现在要做的就是不断地提高运营能力，创造更好的运营收益，从而更加有效地运用证券化产品来进行融资。同时我们也希望证券化产品通过正反馈效应来帮助长租公寓市场不断地发展进化，从而能够真正的进入资产主导、运营当先的长租公寓市场健康发展时期。