购房合同要明确哪些事项

1、约定贷款失败可解除合同退回房款

贷款买房，是先交首付再去办理贷款申请的，在申请贷款过程中也可能出现贷款失败的情况，如果在签订购房合同时，如果没有事先妥善约定的话，购房者要承担不能按约付款的违约责任。因此购房者应当争取约定，要求开发商在合同中注明：如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，买卖双方均可解除本合同，购房者可免责并要求开发商退回所交款项。

2、合同要明确相关违约责任

违约责任包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；达不到交房条件却强行交房；开发商存在一房二卖，将房屋抵押的情况；办理过户手续时不符合规定和约定等。

一般购房者违约的情形和可能性比较小，基本就是拖延房款而已，但开发商违约的情况却各式各样，从延期交房到质量问题、变更规划到办证遇阻等等，违约的可能性也相对较大。约定违约金时，需要注意：

（1）在合同里应当约定较高的违约金，在形式上对等的前提下实质上对购房者是有利的。除非购房者对自己的付款预期实在没有把握，可以将延期付款和延期交房的违约金约定为房价款的万分之五以上（一般开发商会约定为万分之三）。

（2）解除合同返还房款时将同时返还同期银行存款利息改为银行贷款利息，存款和贷款利息的差别非常大。

（3）在履约延迟的情况下，务必按日累积计算违约金而不是约定一次性定额违约金，要给开发商持续增加的压力才对。

（4）在可能的情况下，将开发商的各种违约情形列举出来并分别约定相应的违约责任，比如没有按期交房、没有按期办理产证、没有使用约定的装修材料、规划设计变更未通知、质量缺陷或质量瑕疵等等，分别约定切实可行的违约责任或赔偿损失的计算方法。

注意：约定得越详细越好，具体的条款才能使违约条款落到实处。

3、广告宣传的内容写入补充条款

很多购房者买房，往往都是被开发商所宣传的广告吸引。如果让购房者真正决定购买的是广告或楼书中的绿地、水景、会所或即将实施的市政规划的话，则最好将广告内容写入补充条款，使其真正成为开发商应当承担责任的承诺。并约定如果届时不能实现，可以解除合同，并要求开发商承担一定的违约责任并明确违约金如何计算。

4、房子面积差异处理

交房最常见的问题就是面积缩水。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。一般误差超过3��可要求退房。

5、明确计价方式与价款

在签订购房合同时，对于价格条款的约定，要准确到单价的具体数额，明确房屋的计价方式和房屋的总价。并明确万一涨价了，仍然按照购房合同上的价格来执行。

6、签约时要注意房屋质量问题

购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。

7、明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

8、明确费用由谁出

交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单，其中可能存在不合理收费。因此购房者在签订购房合同时，一定让开发商在合同上将承诺提供的设施一条一条地写清楚相关费用由谁出，要求房地产商在合同上写明入住就能使用。

9、明确交房应具备的条件

合同应明确房子在交房的时候要符合商品房交房条件，否则业主可以拒收房屋或退房，开发商应承担相应的违约责任。