二手房买卖的步骤有哪些

步骤一：找正规的网站和中介

不管是买房还是卖房，在找相关网站的时候，都要注意找正规的网站或是终中介机构。如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。

步骤二：实地考察房屋情况

1、房屋自身建筑情况

比如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水房屋渗水别光看厨卫有很多二手的次新房，购房者大多因为此房还未装修就认为不存在渗水漏水问题。而且在很多人印象里，渗水问题一般都发生在卫生间，但有时，外墙渗水比卫生间渗水还麻烦等问题。如果有条件，记得在连续阴雨天去看看房子，特别要注意背阴处的窗台或墙角，看看是否存在外墙渗水的现象。

2、房屋周边状况

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

步骤三：看房子产权

1、房产证

（1）看有没有房产证：没有房产证的房子可以直接刷掉，这种房子是没有保障的，一般都是房主将其抵押或转卖了。

（2）卖方必须是房主：注意检查卖方的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

（3）看房屋有没有贷款：有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。

2、看土地证（上海没有土地证）

外地的房子，有些是有土地证的，土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。

3、去房管局核实以上情况

去房管局核实的时候可以顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

4、看房子是否在租

在租的房子，房主在出售前需要先通知租房人，租房人享有优先购买权，如果在租房人不知情的情况下将房子出售了，购房合同是无效的。也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

步骤四：交易注意事项

1、看二手房的物管费用是否拖欠

有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。如果不问清楚的话，会很麻烦。

（1）水费：要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

（2）电费：问清楚卖家电费缴纳情况，最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等。

（3）煤气费：要办好过户。有些还有暖气费，这个也要一起过户。

（4）电话、宽带、有线电视等：一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。

（5）物业相关费用：去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。

2、注意迁移户口问题

有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。（注：这个要看各地政策，上海这边已基本没影响，上家户口没迁出的，不影响下家户口迁入，派出所可将未迁出的户口另立户）

因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

步骤五：签订合同的注意事项

1、合同的建立：房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的统一。

2、约定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？

3、确定交房细节：

（1）交房的时间和条件：时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。

（2）物业费、水电费等：上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。

（3）过户：①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。④户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。

4、明确违约责任：最好先明确违约责任，注意以下几点：

（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）

（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。