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购房前必读的法律小知识

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一、开发商收取选号费是否有法律依据?

答：开发商收取选号费的行为无法律依据。

说明：如果该选号费在双方未能签订《商品房买卖合同》，开发商应当无条件退还;若开发商不退还选号费，可通过向当地建委投诉或向当地县级人民法院起诉的方式维权。

二、开发商收取"订金"后，若开发商违约，是否应当双倍返还?

答：这是开发商欲规避法律责任的惯用做法。

说明：该"订金"与可以双倍返还的"定金"是不同的法律概念。《中华人民共和国担保法》规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20��对于"订金"是否可以适用双倍返还的原则，目前没有相关法律依据。

三、开发商收取"定金"后，是否无论何种原因导致未能签署《商品房买卖合同》，都要双倍返还?

答：不是。

说明：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

四、开发商所取得的"五证"和"两书"，具体指哪"五证"和"两书"?

答："五证"是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售(预售)许可证》;"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

说明：其中"五证"属于行政许可的范围和性质，"两书"是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。

五、开发商没有向业主出示"五证"，所签署的《商品房买卖合同》是否有效?

答：无效。

说明：自2006年开始，北京市所有《商品房买卖合同》均需要通过网签的方式签署。如开发商没有取得"五证"或"五证"不全的项目，是不能通过网签的。如果开发商没有在签署《商品房买卖合同》前出示"五证"，购房人有权依法要求查看。如果购房人忘记查看开发商"五证"，也可以通过当地建委网站核实开发商是否取得"五证"。

六、双方签订《商品房买卖合同》后，在《商品房买卖合同》尚未办理预售备案登记前，购房人反悔，不想继续履行《商品房买卖合同》，是否可以以《商品房买卖合同》尚未生效为由，单方面解除合同，是否可以不承担法律责任?

答：购房人应当按照合同的约定承担违约责任。

说明：《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

七、购买精装修的商品房过程中，开发商在《商品房买卖合同》附件中，关于装修标准的约定，只有装修材料的品牌或同等档次，没有装修材料具体规格型号，该怎么办?

答：建议做“封样”，并以此作为验收标准。

说明：购房人在购买精装修的商品过程中，绝大多数都遇到这种困惑，至今没有相关的法规对开发商开发建设的精装修房屋装修材料和装修标准作出明确的规定。建议可以和开发商协商对部分主要装修材料进行"封样"，在收楼时以"封样"作为验收标准。发生争议后，一般选择适用《合同法》第六十二条的规定。

八、商品房交付时，开发商要求业主一并缴纳契税、公共维修基金和产权证代办费，是否合理?

答：是否合理，按双方约定执行。

说明：根据新的《商品房买卖合同》示范文本，开发商可以与购房人在《商品房买卖合同》中约定购房过程中税费的代缴纳。如果购房人已经和开发商事先在《商品房买卖合同》中有约定，则应当按照约定履行。如果双方没有约定，按照法定执行。契税的交纳时间，法律规定应当在办理转移登记时缴纳。

九、开发商要求在收楼时，必须先和前期物业公司签署《物业管理合同》并缴纳一年的物业费后，才能在物业公司领取钥匙，是否违法?

答：违法。

说明：商品房买卖合同和物业管理合同属于两个不同的法律关系，这两个法律关系是完全独立的，开发商的要求属于明显的违法行为。虽然在《商品房买卖合同》中，已经对前期物业管理有明确的约定，但是开发商交付房屋的流程不符合法律规定，开发商应当履行《商品房买卖合同》中约定的房屋交付义务，不得附加任何条件。购房人如不签署《物业管理协议》或不缴纳物业费，属于另外一个法律关系，应当通过其他法律途径解决。