住宅交付条件是什么

我国的住宅销售分为现售和预售两种。所谓住宅现售，指开发商将竣工验收合格的住宅出售给购房者，并由购房者支付房价款的行为。住宅预售，是指开发商将正在建设中的住宅预先出售给购房者，并由购房者支付定金或者房价款的行为。从两者的定义可以看出，预售住宅具有远期交货买卖性质，与现售不同，预售时双方交易标的尚未成型，从合同签订到交房这段时间常发生一些主客观情况导致开发商无法按约定交房，因此住宅交付条件对预售购房者来说更为重要。

我国对住宅交付条件的相关法律规定较少，规章及地方规定居多，法律位阶普遍不高，且相互之间有一定的冲突，发生纠纷时对处于弱势地位的购房者不利。另一方面，从使用的合同文本来看，目前各城市广泛使用的是建设部、国家工商局推荐使用的《住宅买卖合同》。该合同中关于住宅交付条件的条款设定较为原则，有待进一步细化。

所谓的住宅交付条件，是指开发商具备了法律规定和合同约定的交房条件，取得了可以与购房者办理交房手续的资格。交付条件应包括法定的交房条件和约定的交房条件。前者是指法律规定的开发商交付住宅应具备的有普遍约束力的条件，后者是指住宅买卖合同双方当事人在合同中约定的除法定交房条件以外的特殊条件。

住宅交付要具备哪些条件

下面就结合基本交付条件中“住宅经验收合格”和“住宅经综合验收合格”这两种分述如下：

1、住宅经验收合格

开发商与买受人选择“住宅经验收合格”这一交付条件，争议最大之处就是竣工验收完成的时间，即开发商凭什么资料才能证明竣工验收合格?根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，竣工验收程序为：

(1)该工程必须符合《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第5条件规定的条件，即工程完工，施工、监理、勘察、设计等单位提出相应报告;有完整的技术档案和施工管理资料;工程款支付完毕;专项验收(规划、消防、环保)完成等等。

(2)建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组制定验收方案，并将验收时间、地点等验收事项通知工程质量监督机构。

(3)建设单位组织竣工验收。

(4)工程竣工验收合格后，由建设单位提出《工程竣工验收报告》。

(5)建设单位自工程竣工验收合格之日起15天内，向建设行政主管部门备案。

2、住宅经综合验收合格

住宅综合验收制度的依据为《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收”。其验收内容包括：工程质量、规划、消防、人防等涉及公共安全的内容，城市规划设计条件的落实情况;城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;单项工程的工程质量验收情况;拆迁方案的落实情况;物业管理落实情况。