诸葛科技：“二手房”供需不匹配 “挂牌量飙升”与“交易减速”交织并存

(一)二手房表现好于去年同期，复苏由强转弱

二手房成交远超去年同期，4月开始小阳春行情转淡。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年1-5月重点10城二手住宅成交456098套，较去年同期上涨67.9%。整体来看，今年上半年二手房市场表现好于去年同期，而多地二手房市场复苏的背后，一方面是疫情防控放开，积压的需求加速释放，尤其是大量的刚性需求支撑下市场热度高涨；另一方面，今年多城购房政策放宽，放松限购限售、二手房带押过户、公积金贷款优化等政策频出，刺激了购房需求的释放。从月度来看，上半年先升后落，小阳春过后成交行情转淡，市场复苏动能减弱。

青岛、上海涨势强劲，苏州、成都紧随其后。分城市来看，青岛涨势最为显著，遥遥领先，同比上涨超200%，今年以来掀起了一轮山东旅游热潮，加上青岛今年出台了包括放松限售、降低首付等多轮松绑政策，对于提升购房者入市积极性意义重大；上海紧随其后，较去年同期成交量翻倍，上海由于去年上半年处于疫情爆发期，同期成交基数较低，一定程度上拉高同比数据。苏州、成都、杭州、南京等热点二线城市也涨势不俗，呈现快速修复趋势。从环比走势来看，各城市从2月份开始全部呈现上升态势，杭州、上海环比涨幅均超100%，3月维持涨势，其中苏州复苏具有延后性，2月成交量微升后，3月开始大幅上涨97.26%，进入4月份，除广州外，其余城市全部转降，强复苏行情戛然而止，市场迈入缓慢的修复周期。

二手房挂牌攀升、交易减速，市场信心仍待提振。不同于成交端的热度止升回落，重点城市二手房挂牌量一路走高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月，重点10城二手房挂牌量环比上涨3.6%，同比上涨113.6%。而从另一指标挂牌量与成交量的比值来看，则能更加直接的看出挂牌与成交之间的博弈，5月重点10城市二手房挂牌量与成交量的比值升至27.8，达到历史高位水平。挂牌量高涨，究其原因，其一是三年疫情的长期累积，去化放缓、挂牌量堆积，其二，受到个税退减优惠等政策的刺激，挂牌积极性增强，其三，当前来看，业主持有房产信心不足，对未来形势的不确定性增强使得业主更愿意将手头房产挂出，同时近期去化速度减缓，去化速度赶不上挂牌的速度导致挂牌量越积越多。

(二)供需不匹配下二手房价上升动力不足

百城二手住宅均价由升转降，二手房下行压力显露。二季度以来随着刚性购房需求阶段性退坡，而二手房供应量只增不减，供需双方价格博弈加剧，房价面临下行压力。根据数据显示，2023年3月开始百城房价连续3月下滑，5月，百城二手住宅价格达15611元/㎡，环比下降0.33%，同比下降0.67%。分季度来看，一季度跟随市场复苏步伐，百城房价稳步回升，累积上涨0.08%，二季度复苏的持续性开始显露不足，房价止升转降，累计下降0.48%。

(三)一线房价坚挺，西南逆势上涨，东北维持低温

一线城市房价坚挺，二线和三四线城市房价上涨动力不足。分等级城市来看，2023上半年一线城市二手住宅市场均价累积上涨3.27%，二线城市累积下降0.87%，三四线城市累积下降1.31%，跌幅最大。在上半年，一线城市凭借着优越的基本面、源源不断的外来人口支撑起房价的上涨，与此同时，二线城市和三四线城市尚未恢复至去年水平。二线城市内部分化明显，部分热点城市房价维持上涨行情，而其他多数城市上涨动力不足。

环渤海房价补涨，珠三角、西南城市脱颖而出。从各大经济圈市场价格走势来看，2023上半年环渤海经济圈房价以0.43%的累计涨幅领跑各大经济圈，2022年受到疫情影响较为严重，2023年一季度房价实现补涨；其次为珠三角经济圈，上半年累计涨幅为0.31%，西南城市紧随其后，累计涨幅为0.3%。近两年来，以成都、重庆等热点城市为首的西南省会城市迅速崛起，成为新生代的热点城市，带动西南城市群房价稳步上升。

与此同时，东北城市上半年房价累计下降3.03%，位居跌幅首位，东北地区成为持续的低温地带，在近年来产业结构失衡、人口大量流失的背景下，房价失去支撑，进入下滑通道；其次为中部城市，累计跌幅为1.73%，中部城市群城市分化明显，由于地处内陆，交通闭塞等原因，很多三四线城市房价下滑严重。西北城市累计跌幅为0.87%，位列跌幅第三。