诸葛科技：“量缩质提”趋势延续 土地揽金同比下降3成

土地供需两端持续收紧，成交规模创新低，楼面价创新高。进入2023年，在多城计划减少土地供应的背景下，加之“少量多次”供地模式在全国范围内密集开展，使得土地市场供需节奏再度发生了明显变化，“加速收缩”为了今年土地市场供需两端最为显著的特征之一。此外，房企资金流动性压力仍然不小，以及楼市修复缓慢，房企拿地热情仍处于温和回升阶段，因此成交端暂且发力不足。不过，在不少城市持续推出优质地块的带动下，成交楼面价持续上行，创历史同期价格新高。根据数据显示，2023上半年土地供应规划建筑面积为21854.23万㎡，同比下跌37.02%，较去年下半年下跌63.88%；成交规划建筑面积15438.32万㎡，同比下跌37.43%，较去年下半年下跌71.5%。2023上半年土地成交楼面价为5846元/㎡，同比上涨9.46%，环比上涨30.14%，再度刷新了成交楼面价新高。土地市场量缩质提的趋势仍在，在土地量缩减下，地块的质量有所提升。

上半年土地供需规模“四连升”后小幅回落，6月楼面价直逼月度峰值。从月度数据来看，今年上半年土地供需两端基本呈现稳步上升趋势，2023年1月供需规模低位开场，供应、成交规模建筑面积均低于2000万㎡，随着市场逐渐复苏，多城陆续拉开今年拍地活动序幕，供需规模逐月增加，直至5月份，迎来了年内首个供需小高峰，供应规模为5183.77万㎡，成交3903.47万㎡。价格方面也是低位开场，2023年1月成交楼面价为3386元/㎡，随后部分城市纷纷按下拍地键，重点一二线城市更是迎来首场土拍“开门红”，成交价格涨势愈加强劲，至2023年6月成交楼面价升至7416元/㎡，达近6年月度成交楼面价次高峰。

各等级城市土地成交规模同比全线下跌、楼面价同比全线上扬，一线城市韧性更强。分能级城市来看，一线城市成交同比跌幅相对较小，主要系今年北京、上海供地节奏明显加快影响；二线城市、三四线城市跌幅均超30%。根据数据显示，2023上半年，一线城市土地成交规模同比下跌25.9%，二线和三四线城市成交规模同比分别下跌36.3%和39%。此外，土地市场局部升温之下，三四线城市表现更为失力，成交规模缩减最多。从各等级城市成交楼面价同比来看，一、二线城市价格涨势相对坚挺，已分别连续6个、9个半年度呈现正增长。数据显示，2023上半年一线城市成交楼面价同比上涨9.1%，二线、三四线城市同比分别上涨4.5%、4%。

全国土地收金同比下降3成，重点一二线城市土地揽金能力更优。受供应规模的影响，上半年土地市场成交规模也呈下降态势，收金规模俨然难掩下滑局面。根据数据显示，2023上半年全国土地成交金额为9027.88亿元，环比下降62.43%，较去年同期下降31.24%。另外，不可否认的是，在地方财政收入中，土地收入也起着不可或缺的作用，近两年土地收入的下滑也在一定程度上加剧了地方的财政收入压力。部分土地财政依赖度过高的城市，则需要进一步优化调整财政收入结构，谨防土地收入下滑加大财政压力。

从城市来看，重点一二线城市土地收金出众。其中，北京以1008.72亿元位居土地出让金首位，入年以来，北京开启了“少量多次”的拍地模式，同时优质地块频频涌出，土拍热情高涨，收金表现也更佳。杭州以890.72亿元位居土地出让金第二，入年以来，杭州已完成了六场土拍，且较去年明显升温，六场土拍溢价率均超8%，收金表现自然不俗。上海、广州两个一线城市紧随其后，2023上半年土地出让金分别达545.58亿元、516.57亿元，均是土拍火热下的高额收获。西安凭借456.17亿元跻身前五。另外，不难发现，长三角经济圈城市收金能力也较强，TOP20城市中占据半数以上，如苏州、南京、合肥等均是土地市场不容忽视的中坚力量。