诸葛科技：6月土地市场供需规模下降 溢价率创近两年新高

一、供应：6月土地供应量下降，二线城市供地节奏略微加快

据诸葛数据研究中心监测，全国主要地级市2023年6月供应土地564宗，供应规划建筑面积为4504.58万㎡，同比下降43.33%，环比下降13.39%；推出楼面均价为6053元/㎡，同比上涨6.68%，环比上涨10.8%。6月土地市场供应力度减弱，而且近期地块延期出让现象呈现增多趋势，或与当前市场情绪恢复不佳脱不开关系，为避免因楼市成交端降温加重房企观望情绪，多数城市适度放慢了供地节奏。

备注：用地性质包含住宅用地、综合用地(含住宅)、商业/办公用地；2023年6月数据截止至6月26日，下同。

从地块性质来看，6月份住宅用地供应端呈现“量涨价跌”态势，综合用地和商办用地的供应表现则恰恰与之相反，供应规模同环比均下降超30%，推出楼面价同环比双双呈现上涨态势。分各能级城市来看，2023年6月，一线及三四线城市供地量双双转降，且三四线城市降幅居首，超20%；二线城市推地力度略微提升，供应规模较上月小幅上升2.23%。推出楼面价方面，一线城市推出楼面价同环比延续上涨态势，涨幅均在10%以内；二线城市推出楼面价上涨动力则相对不足，同环比双双小幅下跌；另外，在部分城市推出高价商办地的带动下，三四线城市整体推出楼面价止跌转涨。

二、成交：6月土地成交量价稳中趋降，一线城市成交可观

据诸葛数据研究中心监测，2023年6月全国主要地级市土地成交374宗，成交规划建筑面积为2694.1万㎡，同比下降49.56%，环比下降9.56%；成交楼面价为6890元/平方米，同比微涨0.44%，环比上涨3.75%；土地出让金为1856.12亿元，同比下跌49.34%，环比下跌6.17%。6月土地市场成交量下滑，一方面，受限于供应力度减弱；另一方面，当前市场情绪回落，楼市成交复苏暂不稳固，房企拿地信心或多或少受到一定影响。展望后市，土地成交端若想实现持续向好局面还需有去化动力增强、土地供应质提等利好信号的发出。

从地块性质来看，6月涉宅及商办用地成交量呈现全员下滑态势，且住宅用地环比缩减最为显著，降幅超30%。成交楼面价方面，住宅及商办用地双双呈现上涨态势，则综合用地上涨动力相对不足，环比下降超10%，与此同时，仅商办用地土地收金较上月增加，涉宅用地收金下滑。数据显示，6月住宅用地成交规划建筑面积为1266.77万㎡，环比下跌37.7%；成交楼面价为8506元/平方米，环比上涨26.92%。综合用地(含住宅)成交规划建筑面积为759.27万㎡，环比下跌25.29%；成交楼面价为7044元/平方米，环比下跌13.9%。商办用地成交规划建筑面积为668.06万㎡，环比下跌21.49%；成交楼面价为3650元/平方米，环比上涨66.59%。

分等级城市来看，6月一线及三四线城市成交规模环比上升，且一线城市涨势强劲，二线城市成交表现则相对欠佳，量价延续下滑态势。其中，6月一线城市成交30宗，成交规划建筑面积245.19万㎡，同比下跌50.92%，环比上涨190.13%；成交楼面价为29794元/㎡，同比上涨29.61%，环比上涨99.69%；土地出让金730.51亿元，同比下跌36.4%，环比上涨479.39%。本月北京、广州拍地踊跃且成色较佳，带动一线城市整体成交量价大幅上升。

6月二线城市土地成交131宗，成交规划建筑面积771.88万㎡，同比下跌69.12%，环比下跌49.16%；成交楼面价为7688元/㎡，同比上涨3%，环比下跌18.71%；土地出让金593.42亿元，同比下跌68.19%，环比下跌58.67%。继上月多个二线城市密集开启土拍后，本月拍地活动有所减少，在一定程度上导致二线城市整体成交转降。

6月三四线城市土地成交213宗，土地成交规划建筑面积为1677.04万㎡，同比下跌28.41%，环比上涨21.85%；成交楼面价为3173元/㎡，同比上涨14.34%，环比上涨4.89%；土地出让金532.19亿元，同比下跌18.14%，环比上涨27.84%。可以看到，在推地质量大幅提升的带动下，6月三四线城市土地市场成交活力进一步上升。

三、热度：6月溢价率、流拍率双双上升，三四线城市出现“升温加快”迹象

2023年6月全国主要地级市溢价率为9.15%，环比上升2.52个百分点，同比上升4.59个百分点。自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平徘徊。进入2023年，土地市场持续升温，自首月起溢价率连续4月上升，5月短暂回落，6月再度呈现上升趋势，且本月创近两年内月度溢价率新高。流拍率方面，本月流拍率为19.22%，较上月上升7.56个百分点，处于历史高位水平。整体来看，6月土地市场高溢价高流拍并存，热度回升的同时，仍然面临高位的流拍压力。

分等级城市来看，溢价率方面，各等级城市溢价水平均赶超去年同期，同时仅三四线城市溢价率环比上升，且较去年同期热度上涨最为显著。其中，一线城市溢价率为7.77%，较上月回落2.44个百分点，赶超去年同期约3个百分点；二线城市溢价率仍然处于最低水平，且已连续3月微幅下降，略高出去年同期0.8个百分点；三四线城市溢价率“二连升”至15.62%，创近2年内月度溢价率新高。

流拍率方面，6月各等级城市流拍率均去年同期上升，且三四线城市升幅最大。其中，一线城市流拍率为9.09%，较上月持平，较去年同期上升约9个百分点；二线城市流拍率为9.66%，已连续2月上升，高出去年同期近2个百分点；三四线城市流拍率最大，为25.26%，较上月上升超10个百分点。整体来看，一二线城市热度与流拍表现相对稳健，而三四线城市则波动性更大，土地市场升温加快的同时，流拍压力也有所上升。

四、城市：北京土地收金遥遥领先，海淀双新村地块79.35亿位居成交总价首位

从6月城市土地出让金分布来看，东部地区城市土地出让活跃度相对较高，尤其是苏州、杭州等东南沿海城市收金更为可观。其中，北京遥遥领先，6月土地收金达622亿元，北京6月计划举行4场土拍共推出17宗地已如期完成，其中有海淀、顺义等多宗地块出现“多抢一”现象，热度不凡，同时北京作为一线城市代表，抗风险性较强，韧性突出，对于房企来说是一个优质的选择，收金表现自是不俗。苏州6月凭借121亿元位居土地出让金第二；杭州、成都收金紧随其后，分别收金107亿元、95亿元。另外，不可否认的是，在当前市场回暖受阻，形势尚不明朗的情况下，房企布局三四线城市意愿相对较低，选择增加在一二线热点城市拿地，进而导致三四线城市收金大多居于后位，核心城市收金表现相对较佳。

从地块成交总价排行榜单来看，北京地块占据多数份额，杭州、盐城、成都各上榜1宗地块。从溢价情况来看，仅有3宗底价成交，其余7宗溢价成交。其中，越秀地产掷资79.35亿元拿下北京海淀区双新村棚户区改造项目2603-003-1地块，位居成交总价首位，此外，越秀地产今年以来的扩储步伐明显加快，同时业绩单也很是亮眼，对于重点城市的布局更是采取“不错过”原则，高价竞争也是对北京市场持长期看好情绪；富皋万泰集团以79.12亿元拿下北京经济技术开发区亦庄新城0202街区YZ00-0202-X47R1地块，位居成交总价第二；另外，北京丰台2宗超50亿元的地块位居成交总价第三、四位，均以底价成交，分别由金唐天润+丽泽控股集团+北京建工联合体、京投发展收入囊中。杭州四堡七堡单元JG1402-26地块最终由绿城中国以11.79%高溢价拿下，总成交价47.4亿元。

五、房企：6月保利发展斩获拿地金额首位，国央企持续担当拿地主力

从6月单月房企权益拿地金额TOP15榜单来看，保利发展位居拿地金额首位，6月总权益拿地金额为169.17亿元，在天津、长沙、北京等多个热点城市土拍现场均有现身收割，可以看出，在房地产市场处于调整阶段内，保利发展拿地节奏进一步加快，为“持久作战”做好充足的资源储备工作。富皋万泰投资紧随其后，6月权益拿地金额79.12亿元。京投发展、越秀地产跻身权益拿地金额第三、四位，拿地金额均超70亿元。此外，从房企权益拿地金额TOP15榜单中各类性质企业数变化来看，今年民营房企拿地积极性较去年有所提升，城投身影逐步减少。6月市场情绪持续低落，民企数量有所下降，国央企持续担当拿地主力。