长租公寓房如何定价

长租公寓相必大家都非常熟悉了，近两年来国家政策的大力扶持，使得这一行业迅速成为了房地产市场的风口，对于长租公寓大家普遍的认知是房租高，当然这里所说的高是相对于传统的租赁房而言，而对于长租公寓企业来说，合理的定价不仅能带来可观的经济效益，还是企业与租客间良好互动的桥梁，可以有效地减少沟通成本，很大程度上提高签约率。

公寓的定价绝非“成本加利润”如此简单，成本只能体现出最低的售价，但这并非是最合适的定价。公寓的定价必须根据企业向潜在租客提供的价值，而非企业付出的成本来制定。作为追求个性，渴望被认同的细分市场，企业要传递给租客们真正渴望和需求的东西。

在公寓开业的不同时期，一天中的不同时段对公寓不同户型进行不同的价格搭配，是可以满足租客对居住品质的需求的。一个常见的现象就是夜晚来看房的潜在租客比白天来看房的潜在客户签约意向更高，而且时间越晚，签约可能性越大。根据时间的不同，可以对同一个户型的房间进行差别定价，晚间的看房价格可以略微高于白天的同户型的看房价格。

同理可以发现租客看中的公寓价值有时候比较简单，比如签约合同期限，楼层偏好，向阳与否等。如果可以站在租客的立场去思考他们选择公寓的原因，灵活的签约期限，可以优先选择的楼层，多样性的采光户型的价值模型建立，是形成自然价格的一个重要因素。不同的租客对于签约合同期限，楼层，向阳与否的多样性选择，折射出不同的价值。

根据租客的真实的需求，鼓励租客快速签约，提高转化率，可以在根据不同租客选择的差别来差别定价，打破传统的必须一年起租的惯例，根据租客偏好合理的提升客单价。

通常情况下同一个城市范围内，在相同的区域附近，附近竞争对手的原材料、装修、服务、档次、价格趋于雷同，无论涨价的理由多么充分，也许是由于原材料成本上涨，或者房间的需求超过了供给，他们都会有损销售，如此以来，价格想大幅高于竞争对手就变得很困难。

在这种情况下，需要改变公寓产品的呈现形式，让潜在租客不能在新旧产品之间直接做出价格比较，重构价格，捆绑销售是一个不错的定价策略。比如把管理费，网费，卫生费，电梯维护费，电视信号费捆绑销售，改为一个打包的服务费也许更加让人难以进行比较。

高水平的长租公寓定价策略，杜绝用一成不变的方案，精准地针对不同租户定制不同的定价方案，可以达成不同的需要目的，有效提高出租率，增加租金收益。