房屋征收评估中有问题要如何有效识别应对?

评估机构的选择

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。即法律规定，被征收人在确定评估机构的过程中有主导权，应由被拆迁人决定选用哪家评估公司，而不是直接由拆迁方决定。若在现实中遇到房屋征收部门单方面选定评估机构的情况，我们是可以提起相应程序的。简言之，只有选择一个合适的评估机构，我们才能尽可能保证一个公平、合理的补偿。故此，对于评估机构选择的程序，大家还是要积极参与，切勿让权利悄悄溜走。

评估公司的相关工作人员实地查勘

在正式的评估过程中，我们如果遇到评估人员连门都没进，甚至是人都没亲自到现场，就收到了房屋征收部门送交的评估报告，那这一定是有问题的。

《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》)第十二条规定：房地产价格评估机构应当安排房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

《评估办法》中也提到，房地产评估报告应当并且至少由两名专职注册房地产估价师签字。这步程序是最容易被忽视的，也是我们应该提起重视的一个环节。

评估时点不同，房屋补偿就不同

在《评估办法》中明确地指出被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。也就是说，在房屋征收决定公告后，即使房价持续增高或降低，评估公司仍是根据房屋征收决定公告那天的房屋市场价进行评估。但我们曾经遇到了一个案件，也就是著名的“许水云案件”，案件最终是按行政赔偿决定作出时的房屋价值进行赔偿的，那这个案件中为什么没有按照评估时点进行计算呢?其原因就在于赔偿之前他的房屋已经被违法强拆了，再按房屋征收决定公告之日计算对被征收人明显不公。当然这毕竟是少数情形。

而且一个具体的拆迁项目，从立项到批准再到最终实施计划，往往都不是短时间可以完成的。因此，评估时点的确定就会对评估结果造成很大影响。尤其是像北上广深这样的一线城市来说，不同的时间点，即使是相同的房屋它的房价波动也比较大。