房屋评估的时间点是如何影响补偿的？

房屋价值的评估时点

价值时点是指估价结果对应的日期。即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗房地产在不同的时间它的价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。估价时点通常用公历年、月、日表示。可以是一段时间，季度，半年，一年。

关于国有土地上房屋征收评估价值时点，有以下方面的规定：

2003年原建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》(已经失效)(以下简称《意见》)，第十一条曾规定“一般为房屋拆迁许可证颁发之日”。2011年6月3日，住房和城乡建设部颁布《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《办法》)，其中第十条规定“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”

国务院590号《条例》(以下简称《条例》)第十九条规定“被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格。”

在《意见》中有这么几点需要注意：

原指导意见中估价时点这一规定的弊害在于：房屋拆迁许可证与补偿实际到位之间存在时间差，而房地产市场价格在这段时间中发生巨大波动后，往往使得被拆迁人无法获得充分补偿。

在实践中，部分拆迁公司(开发商委托打包形式，最小的成本拆下来)或者开发商，采取大进、小出的方式，即价压低被拆迁户的价格，用最高的标准向真正用地单位收取拆迁费用，补偿时又对被拆迁人加以克扣，把早期许可证时点作为评估基准时点(获取许可证时点一般早于实际拆迁启动时间)，实质目的是降低拆迁成本。这一做法在实践中加剧了“钉子户”的产生，也导致房屋拆迁补偿工作不得不通过强制拆迁的方式进行，导致部分拆迁工作长达数年仍无法完成。这就是原《意见》中估价时点的弊端。

原《意见》中，第11条拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。而现实中一些拆迁规模大、分期分段实施的拆迁，应当以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。

评估时点影响房屋价值的评估

广大被征收人在征收活动中一定要关注价值时点对房屋价值的影响，因为评估时点切切实实影响着您最后收到的补偿款数目。

价值时点取决于政府何时做出补偿决定

估价时点从“房屋拆迁许可证颁发之日”改为“房屋征收决定公告之日”。这一规定是基于整个征收补偿架构发生了根本性变化，建设单位不再作为拆迁人直接与被征收人发生拆迁关系，从而缓解、避免社会矛盾和暴力拆迁的发生。

这一规定相比原规定，有一定的进步。但从实践出发，“房屋征收决定”实际上指的是“一征”阶段(这一阶段往往是张贴决定，评估测绘、复核评估测绘阶段)，相对于“二征”(这一阶段是指实际签订补偿协议，以及达不成协议政府作出补偿决定阶段)阶段仍存在一定时间差。

从对房屋拆迁补偿实践来看，二征阶段分为两种情况。二征阶段签订补偿安置协议的，一般距离“征收决定公告之日”为两到三个月左右，这种情况下被征收人的补偿权益尚有所保障。但如果二征阶段政府作出补偿决定的，则距离“征收决定公告之日”一般在六个月以上，这种情况下被征收人的补偿权益是有所减损的。

依据条例规定，对于二征阶段是以签订补偿安置协议或者作出补偿决定，并未区分情况作出不同规定。这个问题实践中其实应予以区分的，根据我们的实践经验，建议对于实践中实际补偿权益发放与“征收决定公告之日”相距两年以上(有证据证明半年或者一年或者多少个月房地产市场发生较大波动，一般指溢价，也就是涨价的)，并且这段时间内被征收房屋所在地市场价格发生巨大上扬的，可以考虑给予人性化的额外补偿，以缓和社会矛盾，促进房屋征收补偿工作的顺利进行。